💡Points Clés
- 1Obligation légale : loi Alur du 24 mars 2014 (copropriété)
- 2Coût moyen : 80 à 200€/an
- 3Déductible des revenus fonciers à 100%
- 4Couvre les périodes de vacance locative
- 5Complète (ne remplace pas) l'assurance du locataire
💡Points Clés
- 1Obligatoire en copropriété depuis la loi Alur 2014 — fortement recommandée partout
- 2Coût moyen : 80 à 200€/an, intégralement déductible des revenus fonciers
- 3Couvre les périodes de vacance locative (entre deux locataires)
- 4Complète l'assurance du locataire : ne couvre PAS les mêmes risques
- 5Indispensable en cas de locataire non assuré ou mal assuré
- 6Location courte durée (Airbnb) : nécessite des garanties spécifiques
Sommaire
- Qu'est-ce que l'assurance PNO ?
- L'obligation légale depuis la loi Alur 2014
- Ce que couvre l'assurance PNO vs l'assurance du locataire
- Les garanties d'un contrat PNO
- Prix et facteurs de tarification
- Comparatif des meilleurs assureurs PNO 2026
- Vacance locative : pourquoi la PNO est critique
- Location courte durée (Airbnb) et PNO
- Gestion multi-biens : optimiser ses contrats
- Déductibilité fiscale de la PNO
- Sinistre : quand l'assurance PNO intervient
- Copropriété et exigences du syndic
- PNO pour local commercial
- FAQ
1. Qu'est-ce que l'assurance PNO ?
"L'assurance PNO est la grande oubliée de l'investissement locatif. En 26 ans de courtage, j'ai vu des dizaines de propriétaires bailleurs découvrir l'absence de couverture au moment d'un sinistre — souvent un dégât des eaux massif entre deux locataires, quand personne n'est assuré. La PNO est votre filet de sécurité permanent, 365 jours par an.
L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est un contrat d'assurance spécialement conçu pour les propriétaires qui mettent leur bien en location ou qui possèdent un bien qu'ils n'occupent pas eux-mêmes. Elle intervient dans trois situations principales :
Les 3 rôles de l'assurance PNO
| Situation | Rôle de la PNO | Exemple |
|---|---|---|
| Locataire en place, assuré | Complément de l'assurance locataire | Un vice de construction cause un dégât des eaux : la RC du propriétaire est en jeu, pas celle du locataire |
| Locataire non assuré ou mal assuré | Substitution | Le locataire n'a pas renouvelé son assurance : la PNO prend le relais pour les dommages au bâtiment |
| Logement vacant | Protection totale | Entre deux locataires, un dégât des eaux survient : seule la PNO couvre les dommages |
PNO vs assurance habitation classique
| Caractéristique | PNO | MRH classique |
|---|---|---|
| Destinataire | Propriétaire bailleur | Occupant (locataire ou propriétaire) |
| Bien couvert | Bâtiment + parties privatives | Biens mobiliers + risques locatifs |
| Période de couverture | Permanente (occupé ou vacant) | Uniquement pendant l'occupation |
| Prix moyen | 80 - 200€/an | 180 - 372€/an |
| Déductibilité fiscale | 100% des revenus fonciers | Non déductible |
2. L'obligation légale depuis la loi Alur 2014
Le texte de la loi Alur
L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi Alur du 24 mars 2014) dispose :
« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. »
Portée de l'obligation
| Situation | Obligation PNO | Base légale |
|---|---|---|
| Bien en copropriété (loué) | Obligatoire | Loi Alur 2014, Art. 9-1 loi 1965 |
| Bien en copropriété (vacant) | Obligatoire | Loi Alur 2014 |
| Maison individuelle (louée) | Pas obligatoire, très recommandée | — |
| Maison individuelle (vacante) | Pas obligatoire, très recommandée | — |
| Local commercial en copropriété | Obligatoire | Loi Alur 2014 |
Sanctions en cas de non-respect
- Le syndic de copropriété peut mettre en demeure le copropriétaire de s'assurer
- En l'absence de réponse, le syndic peut souscrire une assurance RC pour le compte du copropriétaire et lui facturer le coût
- En cas de sinistre, le propriétaire non assuré est personnellement responsable sans limitation de montant
3. Ce que couvre l'assurance PNO vs l'assurance du locataire
Schéma de couverture combinée
La PNO et l'assurance du locataire sont complémentaires et couvrent des périmètres différents :
| Dommage | Assurance locataire | Assurance PNO |
|---|---|---|
| Biens mobiliers du locataire | ✅ Oui | ❌ Non |
| Risques locatifs (incendie, DDE) | ✅ Oui (au propriétaire) | ✅ Oui (en complément) |
| RC vie privée du locataire | ✅ Oui | ❌ Non |
| Dommages au bâtiment (structure) | ❌ Non | ✅ Oui |
| Vice de construction | ❌ Non | ✅ Oui |
| Défaut d'entretien propriétaire | ❌ Non | ✅ Oui |
| Vacance locative (sinistre) | ❌ Non (contrat résilié) | ✅ Oui |
| RC propriétaire (tiers) | ❌ Non | ✅ Oui |
| Loyers impayés (option) | ❌ Non | ✅ Oui (option GLI) |
Cas concrets d'intervention de la PNO
Cas 1 — Le locataire est assuré mais le vice est du propriétaire : une canalisation encastrée dans le mur éclate. L'assurance du locataire couvre ses biens, mais la PNO couvre la réparation du mur et de la canalisation (c'est un élément du bâtiment).
Cas 2 — Le locataire n'est pas assuré : un incendie détruit le logement. Sans PNO, le propriétaire doit poursuivre le locataire en justice pour obtenir réparation — procédure longue et incertaine. Avec la PNO, l'assureur indemnise et exerce un recours contre le locataire.
Cas 3 — Le logement est vacant : un dégât des eaux survient entre deux locataires. Aucune assurance locataire n'est en vigueur. Seule la PNO prend en charge les dommages.
4. Les garanties d'un contrat PNO
Garanties de base
| Garantie | Ce qui est couvert | Importance |
|---|---|---|
| Responsabilité civile propriétaire | Dommages causés aux tiers par le bâtiment | Obligatoire en copropriété |
| Incendie et explosion | Dommages au bâtiment par le feu | Essentielle |
| Dégât des eaux | Fuites, infiltrations, débordements | Essentielle (54% des sinistres) |
| Catastrophe naturelle | Inondation, sécheresse, séisme | Incluse obligatoirement |
| Tempête, grêle, neige | Dommages climatiques au bâtiment | Incluse |
| Dommages au bâtiment | Structure, murs, toiture, sols | Essentielle pour le propriétaire |
Garanties optionnelles recommandées
| Garantie | Utilité | Coût moyen |
|---|---|---|
| Garantie loyers impayés (GLI) | Indemnise les loyers non perçus | +2 à 4% du loyer annuel |
| Protection juridique | Litiges avec locataire, voisins | +25 à 40€/an |
| Recours des locataires | Couverture étendue des litiges | +15 à 25€/an |
| Vacance locative | Perte de revenus pendant les travaux | +20 à 35€/an |
| Dommages électriques | Installations électriques du bâtiment | +15 à 25€/an |
| Vol et vandalisme | Dégradations pendant la vacance | +20 à 35€/an |
5. Prix et facteurs de tarification
Tarifs moyens PNO en 2026
| Type de bien | Surface | Prime PNO moyenne | Fourchette |
|---|---|---|---|
| Studio | 20 m² | 65€/an | 45 - 95€ |
| T2 | 40 m² | 95€/an | 65 - 140€ |
| T3 | 65 m² | 130€/an | 85 - 190€ |
| T4 | 85 m² | 160€/an | 100 - 230€ |
| Maison (louée) | 100 m² | 180€/an | 120 - 260€ |
| Grande maison | 150 m² | 220€/an | 150 - 320€ |
Les 7 facteurs de tarification
| Facteur | Impact | Explication |
|---|---|---|
| Surface du bien | Proportionnel | Plus le bien est grand, plus la prime augmente |
| Localisation | ±30% | Zones à risque (inondation, vol) = prime plus élevée |
| Type de bien | +40% maison vs appart. | La maison implique une couverture bâtiment plus importante |
| Étage (appartement) | ±10% | RDC = plus de risque vol ; dernier étage = plus de risque infiltration |
| Présence d'une piscine | +30 à 50€/an | Risque additionnel significatif |
| Nombre de sinistres passés | +15 à 30% | 2+ sinistres en 3 ans = majoration |
| Type de locataire (étudiant, famille) | Variable | Certains profils sont considérés plus risqués |
6. Comparatif des meilleurs assureurs PNO 2026
| Assureur | Prix | Note | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|---|
| Luko PNO | à partir de 4,60€/mois | 8.5/10 |
|
|
| MAIF PNO🏆 Meilleur choix | à partir de 8€/mois | 9/10 |
|
|
| Generali PNO | à partir de 6€/mois | 7.5/10 |
|
|
| MACIF PNO | à partir de 6,50€/mois | 8/10 |
|
|
| Solly Azar PNO | à partir de 5,50€/mois | 7.5/10 |
|
|
7. Vacance locative : pourquoi la PNO est critique
Le risque pendant la vacance locative
Lorsque votre bien est inoccupé entre deux locataires, aucune assurance habitation locataire n'est en vigueur. Seule la PNO vous protège :
| Risque pendant la vacance | Probabilité | Coût moyen |
|---|---|---|
| Dégât des eaux (fuite non détectée) | Élevée | 3 000 - 15 000€ |
| Cambriolage / squatteurs | Modérée | 2 000 - 8 000€ |
| Incendie (installation électrique) | Faible | 15 000 - 100 000€ |
| Vandalisme | Modérée (zone urbaine) | 1 000 - 5 000€ |
| Gel des canalisations (hiver) | Modérée | 2 000 - 8 000€ |
Précautions pendant la vacance
- Coupez l'eau si le logement est vide plus de 2 semaines
- Maintenez un chauffage minimum (8°C) en hiver pour éviter le gel
- Faites visiter régulièrement le logement (par un voisin, un gardien ou une agence)
- Sécurisez les accès : verrous, boîte aux lettres vidée régulièrement (évite de signaler l'inoccupation)
"La vacance locative est le moment le plus dangereux pour un propriétaire bailleur. Un dégât des eaux qui fuit pendant 3 semaines dans un appartement vide peut causer 20 000€ de dégâts — et endommager les appartements du dessous. Si vous n'avez pas de PNO à ce moment-là, c'est votre patrimoine personnel qui trinque. Pour 80 à 200€ par an, c'est la meilleure assurance de votre investissement locatif.
8. Location courte durée (Airbnb) et PNO
Les spécificités de la location meublée touristique
La location courte durée (type Airbnb) crée un profil de risque distinct de la location longue durée :
| Facteur | Location longue durée | Location courte durée (Airbnb) |
|---|---|---|
| Rotation des occupants | 1 tous les 2-3 ans | Plusieurs par mois |
| Assurance occupant | MRH obligatoire | Aucune (couverture Airbnb partielle) |
| Risque de dégradation | Modéré | Élevé (fêtes, négligence) |
| Vacance locative | 1-2 mois entre locataires | Potentiellement chaque semaine |
| Usure du bien | Normale | Accélérée |
La couverture Airbnb est-elle suffisante ?
Airbnb propose une « garantie hôte » (AirCover) qui couvre jusqu'à 3 millions de dollars de dommages. Cependant :
- Elle ne remplace pas une PNO : elle couvre les dommages causés par les voyageurs, pas les sinistres classiques (incendie, dégât des eaux)
- Franchise implicite : Airbnb peut exiger des preuves et des devis, avec des délais de traitement longs
- Exclusions : usure normale, dommages préexistants, perte de revenus
Recommandation : PNO + option location saisonnière
Souscrivez une PNO avec option location courte durée qui couvre :
- Les sinistres entre deux séjours
- La responsabilité civile vis-à-vis des voyageurs
- Les dommages causés par les voyageurs (en complément d'AirCover)
- Le vandalisme et les dégradations volontaires
Surcoût : +30 à 60€/an par rapport à une PNO classique.
9. Gestion multi-biens : optimiser ses contrats
Stratégies pour les investisseurs avec plusieurs biens
| Stratégie | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|
| Contrat individuel par bien | Couverture adaptée à chaque bien | Gestion administrative lourde |
| Contrat multi-biens (même assureur) | Remise de 10 à 25%, gestion simplifiée | Moins de flexibilité par bien |
| Contrat « flotte » (> 5 biens) | Tarif négocié, interlocuteur unique | Disponible uniquement chez certains assureurs |
Exemple de tarification multi-biens
| Nombre de biens | Prime unitaire | Remise | Prime totale |
|---|---|---|---|
| 1 bien (T2, Paris) | 130€/an | 0% | 130€/an |
| 3 biens (T2, Paris) | 110€/an par bien | -15% | 330€/an |
| 5 biens (T2, Paris) | 98€/an par bien | -25% | 490€/an |
| 10+ biens | Sur devis | -30 à 40% | Variable |
10. Déductibilité fiscale de la PNO
Régime réel : déduction intégrale
La prime d'assurance PNO est intégralement déductible des revenus fonciers au régime réel d'imposition :
| Régime fiscal | Déduction PNO | Comment |
|---|---|---|
| Réel (revenus fonciers > 15 000€/an) | 100% déductible | Ligne 223 de la déclaration 2044 |
| Réel sur option (< 15 000€/an) | 100% déductible | Idem, mais opté pour 3 ans minimum |
| Micro-foncier (< 15 000€/an) | Incluse dans l'abattement de 30% | Pas de déduction individuelle |
| LMNP réel | 100% déductible | Charges déductibles du BIC |
| LMNP micro-BIC | Incluse dans l'abattement de 50% | Pas de déduction individuelle |
Autres charges d'assurance déductibles
| Charge | Déductible | Régime |
|---|---|---|
| Prime PNO | ✅ Oui | Revenus fonciers (réel) |
| Garantie loyers impayés (GLI) | ✅ Oui | Revenus fonciers (réel) |
| Assurance copropriété (quote-part) | ✅ Oui | Charges de copropriété |
| Protection juridique | ✅ Oui | Revenus fonciers (réel) |
| Assurance emprunteur | ✅ Oui | Intérêts d'emprunt |
Impact fiscal concret
Pour un propriétaire imposé à la tranche marginale de 30% (+ 17,2% de prélèvements sociaux) :
| Prime PNO | Économie fiscale | Coût net réel |
|---|---|---|
| 100€/an | 47,20€ | 52,80€/an |
| 150€/an | 70,80€ | 79,20€/an |
| 200€/an | 94,40€ | 105,60€/an |
11. Sinistre : quand l'assurance PNO intervient
Les scénarios d'intervention de la PNO
Scénario 1 : Vice de construction (propriétaire responsable)
Un tuyau encastré dans le mur se corrode et éclate, causant un dégât des eaux chez le voisin du dessous. L'assurance du locataire ne couvre pas ce sinistre (c'est un défaut du bâtiment). La PNO intervient via la responsabilité civile propriétaire et les dommages au bâtiment.
Scénario 2 : Locataire parti sans assurance
Le locataire a quitté le logement sans prévenir, son assurance est résiliée depuis 3 mois. Un court-circuit provoque un début d'incendie. La PNO couvre les dommages au bâtiment et exerce un recours contre l'ancien locataire.
Scénario 3 : Catastrophe naturelle pendant la vacance
Le logement est en travaux entre deux locataires. Une inondation survient et est reconnue catastrophe naturelle. La PNO couvre les dommages au bâtiment (franchise Cat Nat de 380€).
Scénario 4 : Dégât chez le voisin
Une infiltration depuis votre logement (toit, canalisation commune) endommage l'appartement du dessous. Votre PNO prend en charge via la responsabilité civile propriétaire, même si le locataire est en place et assuré.
Procédure de déclaration PNO
| Étape | Action | Délai |
|---|---|---|
| 1 | Informer le locataire (si en place) | Immédiat |
| 2 | Constater et documenter les dégâts | Immédiat |
| 3 | Déclarer à l'assureur PNO | 5 jours ouvrés |
| 4 | Fournir les devis de réparation | Sous 15 jours |
| 5 | Expertise (si > 1 600€) | Sous 30 jours |
| 6 | Indemnisation | 30 jours après accord |
12. Copropriété et exigences du syndic
Ce que le syndic peut exiger
Le syndic de copropriété est en droit de :
- Demander une attestation d'assurance PNO à chaque copropriétaire non occupant
- Mettre en demeure le copropriétaire de s'assurer si aucune attestation n'est fournie
- Souscrire pour le compte du copropriétaire défaillant et lui facturer les frais
- Inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale
Le règlement de copropriété et l'assurance
Certains règlements de copropriété imposent des obligations supérieures à la loi :
- Niveau minimal de garantie (capital mobilier, RC)
- Obligation de fournir l'attestation à une date précise
- Choix d'un assureur partenaire (recommandation, pas obligation)
Important : le syndic ne peut pas imposer un assureur spécifique. Vous êtes libre de choisir votre assureur PNO.
13. PNO pour local commercial
Spécificités de la PNO commerciale
Si vous louez un local commercial en copropriété, la PNO est également obligatoire (loi Alur). Les spécificités :
| Aspect | PNO résidentielle | PNO commerciale |
|---|---|---|
| Prime moyenne | 80 - 200€/an | 150 - 500€/an |
| RC propriétaire | Standard | Renforcée (risque commercial) |
| Garantie locaux | Habitation | Adaptée à l'activité commerciale |
| Risques spécifiques | Dégât des eaux, vol | Incendie (stocks), RC exploitation |
| Déductibilité | Revenus fonciers | Résultat BIC ou SCI |
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Sources
- •Loi Alur (2014)(2014)
- •Loi du 10 juillet 1965 (copropriété)(1965, modifiée 2014)
- •Code Général des Impôts(2026)
- •FFA - Statistiques PNO(2025)
- •Assurland - Baromètre des prix(2025)
Méthodologie : Données compilées à partir de la législation en vigueur, des rapports FFA 2025, du baromètre Assurland (3 200 devis PNO analysés en 2025) et de la pratique de courtage auprès de propriétaires bailleurs.